Юридический центр Анатолия Антонова
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская,
д. 11а, ст.1, офис 29
г. Самара, пр-т Карла Маркса, дом 192, офис 619
  • Галерея

Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе в ипотеку?

Квартира может быть разделена по соглашению супругов либо, при наличии спора, в судебном порядке. Доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. При ипотеке может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком, привлечение банка к участию в деле при разделе имущества в судебном порядке и т.д.

Раздел общего имущества по соглашению супругов
Соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 10.03.2016 N 14-исх/03029-ГЕ/16).

В соглашении о разделе совместно нажитого имущества указывается, какое имущество переходит в собственность каждого из супругов, а также кто из супругов несет расходы, связанные с заключением данного соглашения и его регистрацией и т.п. В отношении квартиры в соглашении указывается размер доли каждого из супругов в праве собственности на нее, а также порядок регистрации изменений размера долей супругов.
Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-16190/2015).
Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. К таким документам могут относиться, в частности: справка с места работы, заверенная копия трудовой книжки, справка о доходах и суммах налога физического лица, выписка со счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит. Точный перечень необходимых документов следует уточнить в банке.
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную на квартиру (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
За регистрацию прав на определенные соглашением доли необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Раздел общего имущества в судебном порядке
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).
При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, в том числе для раздела долгового обязательства по возврату кредита, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (ст. 43 ГПК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-3977/2018).
Исковое заявление о разделе имущества может быть заявлено супругами как одновременно с требованием о разводе, так и отдельно.
При подаче иска о разделе квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска. Цена иска рассчитывается исходя из стоимости доли в праве собственности на квартиру, на которую претендует истец.
При разрешении спора суд вправе отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).
В то же время наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе совместно нажитого имущества. При принятии решения о таком отступлении обосновывается, каким образом соблюдаются интересы детей, ради которых происходит отступление от равенства долей (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
В случае необходимости суд исследует вопрос о стоимости спорной квартиры. Стоимость имущества определяется на момент рассмотрения спора исходя из ее рыночной стоимости. Стороны вправе представить отчет об оценке стоимости квартиры (ч. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2020 по делу N 33-924/2020).
Если при разделе квартиры не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, в том числе если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются — квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
После вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры необходимо произвести государственную регистрацию произошедших изменений, представив в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Выдел доли в натуре
Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Необходимо иметь в виду, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.06.2015 по делу N 33-15324/2015).
В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Обратите внимание! В случае если при разделе общего имущества на основании соглашения супругов один из супругов получил имущество, стоимость которого меньше причитающейся ему доли, выплачиваемая ему денежная компенсация подлежит обложению НДФЛ. При разделе имущества на основании решения суда с суммы денежной компенсации НДФЛ не уплачивается (Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11811).